Обзор рынка недвижимости Москвы


Данный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru Пост является продолжением серии постов о недвижимости и прогнозах цен на нее Крайний пост был в марте, и я ждал реакции цен на введение эскроу счетов. Этим
летом застройщикам предстояло перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Посмотрим что произошло с ценами
Всю первую половину года шел рост цен в рублях, и это явно была реакция перед введением эскроу счетов. В обществе циркулировали слухи, что многие застройщики перестанут работать на рынке, это вызовет дефицит предложения и цены взлетят. Слухи активно поддерживались самими застройщиками, которые под шумок сумели реализовать неликвид и взвинтить цены на предложение. Но на графике четко видно - цены вросли всего на 6% за полгода и уже к юлю вошли в равновесное положение.
В условиях дальнейшего спада реальных доходов населения такой рост может расцениваться лишь как коррекция и маловероятно что продолжится далее. И если в рублях вероятность роста еще сохраняется, то в реальных деньгах - валюте рост маловероятен

С 1991 года у нас есть в ценах метра в долларах явных 5 волн вверх с пиком в 2007 - 2008 годах а затем падение из 3 волн Классическая картина импульса и коррекции. По идее следует ожидать новой волны роста вверх. Есть две реперных точки когда такой рост станет вероятным - это пробой центральной линии канала - выше 3500$ за метр затем пересечение с концом волны а на графике - около 3900$ и финальный - выход из канала вверх - выше 4500$ за метр. Пока этого нет - рано говорить о новом росте в валюте




Рост цены в валюте за последний год можно разложить как импульс от дна - и если у нас новый виток роста цен мы должны увидеть коррекцию вниз в район 4 волны а затем резкий рост с пробоем 4500 за метр

Цена в евро демонстрирует ту же динамику - 5 волн от дна в начале 90х и коррекцию из трех волн. Тут также напрашивается новый импульс вверх но говорить об его начале можно будет не ранее, чем пробьем вверх 3700 евро за метр



Те же 5 волн вверх от дна в 2018 году и в евро

Интересно что цены в рублях предваряют разворот рынка в валюте - сейчас цены стагнируют в рублях и пока росли в валюте - скорее всего из за укрепления рубля за первые полгода. Сейчас курс рубля развернулся и цены в валюте пойдут вниз


Индекс ожиданий также разворачивается заранее - он развернулся вверх перед ростом цен в 2017 году и развернулся вниз этим летом перед будущим падением цен снова


Понятно почему это происходит - если доходность жилья начинает расти - она начала в 2017 то растет впоследствии с временным лагом и ее цена. Если доходность падает - она начала падать с начала 2019го - то цены пойдут вниз также с временным лагом


Итого - не стоит надеяться на активный рост цен на недвижимость в валюте. Его не будет пока страна снова не войдут в свой цикл интенсивного развития, который совпадает с сырьевыми циклами. Только активный рост цен на сырье способен вдохнуть жизнь в этот рынок. Все попытки его расти будут приводить к следующему падению на уровни где он был до этого. И продолжаться это будет до конца 20х годов. Поэтому мой прогноз - возможный рост цен в рублях будет приводить к снижению спроса и как следствие к стагнации цен, а роста в валюте ожидать не стоит. В целом цены будут оставаться на среднем одном уровне вплоть до 2025 - 2028 годов



источник - taxfreetaxfree 
[3 ссылок 71 комментариев 2000 посещений]
читать полный текст со всеми комментариями
blog comments powered by Disqus

Добавить комментарий


Топы по Месяцам

Твиттер @t30p

Twitter сентября 18, 13:00
О странной черте немецкого национального характераТикают часы на высокой башне. Стрелка достигает вершины и бъют ко http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=3d999ac0-0274-4ee7-a380-619e833621fe

Twitter сентября 18, 12:49
RT @justcreepazoid: Этому ролику 15 лет Мне стало очень грустна https://twitter.com/justcreepazoid/status/1174192287980707841/video/1

Twitter сентября 18, 12:49
@justcreepazoid Поздравляю, в топе твиттера с 319 ретвитами и 2 ответами на 5е место http://www.t30p.ru/t https://twitter.com/justcreepazoid/status/1174192287980707841

Twitter сентября 18, 12:40
Что меня зацепило в речи Путина на еврейском конгрессе «Керен ха-Йесод»?Владимир Путин сегодня выступил на ежегодно http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=a31f2289-e8f6-4847-9369-8a25044d918d

Twitter сентября 18, 12:20
Выкопали картошку - как будто подвиг совершилиКартошка в этом году удалась на славу.Крупная, гладкая, наливная, аки http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=c3b67d8e-dcc3-4212-8c36-bdebd0c22115

Twitter сентября 18, 12:00
Про латвию опять наблюдениеВ Латвии, особенно в Риге есть такие люди – “русскоязычные”. Для тех к http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=9bd6a283-1b84-481a-800d-ea73398c8d4f

Twitter сентября 18, 11:40
«Формула Зеленского» против «формулы Штайнмайера»Вчера новый министр иностранных дел Украины Вадим Пристайко заявил http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=147b1db4-7727-4e8d-a307-268bd14bbffa

Twitter сентября 18, 11:20
По поводу атаки на нефтеперерабатывающие предприятия Саудовской Аравии....С моей точки зрения, удар был нанесен рак http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=65a3d6c5-e18e-4942-b180-f723a78885c5

Twitter сентября 18, 11:08
Т30P ТРЕНДОВ МояГодовщинаВТвиттере ATEEZ DejaVu BTS Dreamcatcher PCAs клубромантики Raid_of_Dream 드림캐쳐 kinopoisk #1 ШколаРосатома

Twitter сентября 18, 11:06
RT @treschenko24: Как ты чувствуешь себя весь день, когда забыла помыть голову и когда помыла https://twitter.com/treschenko24/status/1174138941739536390/photo/1

Twitter сентября 18, 11:06
@treschenko24 Поздравляю, Вы попали в топ твиттера с 415 ретвитами и 3 ответами на 6е место http://www.t30p.ru/t https://twitter.com/treschenko24/status/1174138941739536390

Twitter сентября 18, 11:00
Юбилейно-геополитическоеКак известно, ровно 80 лет назад советские войска без объявления войны вторглись в Польшу, http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=b9e4e0dd-ac6f-4e5e-acf5-a31f13603f26

Twitter сентября 18, 10:40
Отступление от темы начало продолжение Лет через семь появился интернет, иначалопродолжение Лет через семь появ http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=a667056f-d06e-4a8e-8f3b-945ea9269e14

Twitter сентября 18, 10:20
Последствия ударов по объектам саудовской нефтяной промышленностиОригинал взят у коллеги imp_navigator в Спутниковы http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=94b8c933-5e18-40d8-aa2c-0ee874e03218

Twitter сентября 18, 10:00
Генрих VIII и жёны: развёлся, казнил, умерла, развёлся, казнил, пережилаФильм «Еще одна из рода Болейн» 2008 года ( http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=6bb4c0c5-ef7b-4bf7-a71a-4b290a2fbca0

Twitter сентября 18, 09:40
Странный сон Вспомнил свой недавний странный и почти ужасный сон. е начиналось относительно благополучно. Какое т http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=125d8e89-541b-48cc-87e1-35b13c71a852

Twitter сентября 18, 09:20
Медвежья услуга, которую бабушки оказывают своим детям и внукамПериодически бабушка приглашает нас и других родстве http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=2888e083-51e9-42b0-bef6-fb6ddf4b05bf

Twitter сентября 18, 09:06
RT @ms_whovian: здравствуйте владимир владимирович в общем проблема такая у меня четверо выходов из девяткино плюс ещё четверо выходов плюс…

Twitter сентября 18, 09:06
@ms_whovian Поздравляю, Вы попали в топ твиттера с 267 ретвитами и 2 ответами на 6е место http://www.t30p.ru/t https://twitter.com/ms_whovian/status/1173948759165865984

Twitter сентября 18, 09:00
Спазмы от конфедерацииЯ скажу вам честно – я не знаю. вот не в курсе я, зачем же буря мглою небо кроет над белорусс http://blog.t30p.ru/post.aspx?id=a53c7141-8361-4b9a-a83e-47898ba2a922

follow me